中航地产《城筑》：走向2007 OR 回归2009

走遍中国

　　文/朱文策 《南方都市报》房地产部副主任

　　10月17日晚，在深圳福田CBD的后备区域——龙华新区，房价开始突破了由潜龙曼海宁2010年5月创下的2.5万元/平方米的天花板，卓越皇后道的开盘价格是：2.6万元/平方米。此前一天这个区域刚卖出一块包含9.8万平方米安居房的商品房地块，扣除安居房，商品房部分的综合成本达到了2.5万元/平方米。很明显，卓越皇后道突击卖楼高调定价的勇气，就来自这个地价。

　　这只是一线城市近半年来所出现的地王、楼王的一个很小的缩影。9月4日，曾在上一轮市高潮中叫板万科不幸败北的融创中国董事长孙宏斌，在北京买下农展馆地块，楼面价达到了7.3万元平方米，没错，7.3万，这个价钱在30年前可以买到一套房，在现在的深圳也可以买深圳湾一号这样的顶级豪宅。但这只是楼面地价，你知道他建好房后想卖多少钱吗？“卖到15万元平方米利润不高，临湖单位要卖到30万元平方米”，这是老孙10月19日接受媒体采访时公开说的。一般人的逻辑已经很理解这样的极端事件了，它只能再次印证了：在中国的房地产市场，只有你想不到的，而没有你做不到的。15年来，一直是这样。

　　从二季度开始，一线城市的楼市就变得炙手可热。尤其像深圳这样全国人口密度最高的城市，我们甚至想象不到除了2000-2002年和2007-2008年，它还有哪1年房子是不好卖的。前9个月，深圳的新房和二手房涨幅都超过了20%。9月，深圳新房的成交均价为21820元/平方米，相比去年12月份的18173元/平方米的成交价，涨幅达到了20.07%。永远比新房价格更真实反映市场状况的二手房价格，在9月逼近了3万元/平方米（29456元/平方米），相比去年12月份的23524元/平方米，上涨了25.22%。

　　这些只是数据上的平均上涨，如果真正走访民间，你会发现，真实的价格上涨远比数据更加吓人。媒体援引中联地产披露的深圳前8月二手房价格涨幅榜TOP20显示，像南山的小户型楼盘友邻公寓，8月份成交价格超过了3万元/平方米，同比去年上涨了61%。这很恐怖吗？不，可能反而不少。在宝安中心区的富通好旺角，受益于前海概念，8月份价格也超过了3万元/平方米，涨幅接近60%，要知道，2005年这楼盘发售的时候，只有3800元/平方米。

　　如果说，2009年的房地产市场，超过了2007年楼市最为疯狂的阶段，那么现在，2013年的房地产市场，又已经超过了2009年最为疯狂的高位。无论是土地价格还是房屋价格，包括深圳在内的一线城市的楼市，又明显地呈现出失控的迹象。你可以继续坚持认为房价依然是在吹大泡沫，但这是很残酷的事实。

　　更要注意的是，这样的疯狂与失控，还是在限贷限购限价持续推行了三年多，今年2月又新推出了“国五条”的情况下，出现的。为什么？

　　我们可以使用永远都正确的供求论来解释，也可以使用政策的无公信来解释，但这样的上涨，可能还至少说明了另外两个事实：其一，深圳的刚需力量的确比我们想象的庞大和强大。其二，它可能还说明了一个更为可怕的事实：限购限贷限价，这些曾经我们乐观的认为真正可以稳定住房价的调控政策，而今它们的边际效应正在快速递减。这之所以可怕，是因为，到目前为止，我们还没有找到一个比它们更为有效的能够稳住市场三年不疯狂的调控组合拳。但是，如今它们也要失效了。

　　我们还有什么办法？或者说，市场即将要迎来的是什么？

　　国庆前后，深圳连续两次出台政策，最后被深化为“深8条”的调控，可以成为我们判断下一轮全国楼市调控政策走向的基础：调控别无选择的只能从严，这是市场必须得面对的。在这8条调控里，我们至少可以得出这些基本判断：1、限购不会退出。2、限价只能从严，因为只有限价才能够控制住新房价格，才能在报表上令深圳新房价格不会超过人均可支配收入的增长，才能完成年初向市民的承诺。3、房贷还会收紧（这个可能不会推行）。

　　类似的政策也势必会成为全国核心城市的常规动作，刚刚过去的10月20日，河南省会城市郑州已经再一次启动加强版的“限价令”：200多个房地产项目在房地产主管部门备案承诺，今后的销售价格零增长。

　　没有太多理由相信这样的老政策重申会有成功的希望，因为“限价”唯一能够完成的目标是官方数据的修饰，公众都清楚它不含任何实质意义。而不退出的限购原本也在执行，既然它已经出现了边际效应递减，又有什么理由相信它可以继续发挥更大的效用？唯一可以期待的是限贷政策，针对二套以上购房，首付比例和贷款利率每上浮一点，便会压制一批需求。但是，央行10月16日刚刚关于“房贷政策没有改变”的公开表态，也打消了这一担忧。

　　唯一可能震动市场的，是即将到来的三中全会。此外，没有什么力量能够阻挡房价的上涨，而这，是最可悲的。