海外投资移民为哪般？是国人"抄底"海外呢

愁断情肠

文 / 离岸资产配置专家--victor 刘磊

4月11日至14日的北京春季房展，俨然成为海外房地产的聚会，几十个国家和地区的房地产商涌入北京来掘"金"。到底哪里才是投资海外房地产市场的"真金子"？如何判断外表裹着金色，内里却是"粪土"的毒资产呢？是去抄底海外，还是稀里糊涂的"被抄底"？国人投资移民、选择海外房地产，千万不要被表面现象和低价格所迷惑：
现象一、从西班牙的首都马德里到赛赛尼亚小城，美丽风景依旧;但在灿烂阳光普照的山坡上很多海外投资者购买的大房子里却空无一人;由于缺乏维修和管理，墙皮破败而脱落，甚至成为流浪汉的"庇护所"。 目前马德里房产市场严重供过于求，而塞塞尼亚小城的12条街上竟然有2000多套物业空置。此情此景，贬值的不仅仅是一栋栋房子，而是整个街区，甚至是整个城市。
现象二、引发欧洲债务危机的美国华尔街已经恢复了往日生机， 但诱发危机的美国房地产依然步履艰难，远未走出困境;从拉斯维加斯到底特律，再到塞浦路斯，几乎每个城市的街区都有资不抵债的房子。而美国昔日汽车城的骄傲-底特律如今成为美国40多个破产城市中"最璀璨耀眼的一颗"。《环球时报》的3月25日报道说，2003年底特律房产中位价是10万美金，而时至今日是7000美金了。当国人看到此情此景的时候开始惊呼去抄底底特律、抄底美国，却殊不知未来却可能是自己被抄"老底儿"的投资险途。该次展会同样有底特律的展商参加，房价从几千到几十万美金不等;在国人"抄底"和投机思维始作俑下，真正有投资价值的、跌幅较小的优质美国地区，如：加州的旧金山、三藩市、底特律城25公里外的很多卫星小城等，由于跌幅小、房价任然高而无人问津;反而是跌幅超过70%--90% ，甚至是几百到几千元的美国破屋、"毒资产"却成为国人追捧的"香饽饽";在国人欣喜若狂的购买之前，请认真的考虑以下几个问题后，头脑可能会更加理智和清醒：
1）、美国人真的已经穷到连几千美金都支付不起了吗？当地人为什么不"抄底"？
2）、这么便宜的房子，为什么美国银行依然不给提供抵押贷款和融资呢？
3）、没有银行的评估介入，为什么不可以认为卖给中国的10万美金的所谓便宜房子，其实价值更"贱"-只有1万美金呢？
4）、在经历过130年地产商业化的美国成熟房地产市场中，持续价格下跌及超低价格，恰恰意味着被美国本土投资市场所抛弃-成为鸡肋和糟粕了;为什么中国人来"买单"？难道真应了美国调侃国人所说的"中国人，钱多人傻，速来"的鬼话。
现象三、在众多移民公司的狂轰滥炸宣传攻势下，很多海外购房者被"买房移民"的短信吊足了胃口，对"买房移民"充满无限幻想和憧憬。而现实情景却是"买房移民"更多沦为销售公司吸引客户眼球的宣传手段而已。举例而言，此次展会很多国人追捧的塞浦路斯等诸如此类的国家，其国民经济濒临破产（国家外债是其GDP的八倍之巨）、资本投资市场一败涂地（过去5年股票市场缩水98%，目前股市总市值才60万欧元而已）、国民收入锐减，失业率超过12%。 欧洲四"猪"国-希腊、意大利、葡萄牙和西班牙已经惨不忍睹了，而塞浦路斯在欧盟连"猪"都算不上，为了"吸血"中国富人财富而推出的移民政策在我看来根本就是"移民陷阱"而非馅饼！据闻，由于塞浦路斯银行对个人储蓄存款征收6.9%-10%的储蓄税而冻结国人投资该国房地产的资金，造成前期投资者几十套物业无法完成过户和交割;最可怕的是，花30万-50万欧元购买的房子在本地根本就不值这个价儿。
我以在海外十多年的移民者身份提醒那些准备移民海外的朋友们：真正的适合及满足中国富有阶层生活、子女教育、养老规划、财富传承等需求的移民国家一定是全世界富有人群都趋之若鹜的向往国度;因此，千万不要怕麻烦、图省事、期望走花钱购房的"捷径"来实现移民小国，为了移民而移民，最终可能的结果是聪明反被聪明误，投资失利、移民梦破灭。
到底该如何筛选和判断理想的移民国度呢？是买房移民？还是单纯投资海外不动产及其他金融资产？其中的关联又有那些呢？接下来，我举例分析当下的主流移民国家的政策和购房的关系：
1）、澳大利亚：2012年7月1日颁布了新的移民法案和规则，163系列移民签证改188移民签证，并实行打分评估制;其中，个人资产计入评分。80万澳元净资产可获得5分，以次类推，最高给20分，而移民及格分为65分;可见，房产净资产可以进入移民总分的评比当中，但不能实现单纯买房而移民的夙愿。在澳洲买房和投资的额外优势是：可以获得一年有效多次往返的澳洲签证，从某种意义上讲，可以在澳洲生活了。
2）、美国：EB-5的投资移民，没有涉购房移民政策;不少公司是以美国房地产项目作为抵押物或者是作为5年投资期结束时的退出资产返还给客户-替代了现金返还;而产生的问题是：这个房产未必是投资者们想要的、且真正价值是50万美金的资产;因此，美国买房无法获得移民签证，甚至不能保证可以获得往返美国的签证。
3）、加拿大：魁北克、联邦、萨省投资移民没有房产什么事，购房多以自住为主，购房无法实现移民。
4）、中国香港：在2011年11月之前投资房产750万港币、并持有超过7年可以获得香港居住权;而现在的新法案已经废除了买房获得居住权的规定。
5）、新加坡：房产没有列入移民的要求中，仅作为个人资产而已。
6）、塞浦路斯（30万欧元）、葡萄牙（50万欧元）、土耳其（50万美元）、爱沙尼亚、塞尔维亚、韩国济州岛等小国和地区：投资一定金额购房可以获得居住权，但有诸多资金持续注入、必须续签、5年不能买卖房产、必须投资本地公司和本地就业等等要求;
投资房产、移民海外的憧憬是美好的，但没有经过深思熟虑、量体裁衣制定的房产投资方案及移民规划的失败现实又是非常残酷的。
与以上提及的国家和城市房地产市场相比，中国的房地产目前仍还呈现抵御房价增长过快的调控政策下，每个房产拥有者还沉浸在房产财富快速积累的"蜜月"情怀中，但全球性房地产盛宴终结的事实证明：房产市场自然运行和调节的法则不会在中国而改变。当潮水终将退却时，没有购买力支撑的、房价过高的、超过中产阶层负担能力的地区房价会呈现无支撑的跌倒式下挫;由此引发的多米诺骨牌效应在还未建立风险对冲策略的非成熟国内投资者面前将会迅速发酵;造成房产财富蒸发的同时，信心也随之丧失，甚至崩溃;过去没有经过岁月检验的房产投机的暴富技巧、方法和故事将被统统忘却，一切都从"新"开始;开始的标志是：国人把房产投资风险分析、风险规避作为首要考虑要素，把控制风险的意识化作血液、沁入骨髓、时刻在投资者的体内流淌而奔流不息。
由此，一个健全和完善的房产自住、房产投资清晰分离的成熟房地产市场开始建立。
一方面，自住者买房的目的是为了给妻儿老小一个"家"，而"家"恰恰不是用来买卖和交易的商品;当"家"不在是财富化身和象征的时候，甚至在跌宕起伏房产周期中体现的是负债和累赘的时候，"婚房"、"丈母娘"房、刚性需求房也会退出历史舞台-谁还会为了拥有"债务"而必须买房而不选择租房呢？这正应了前银监会主席刘明康所说的那句老话：中国的国情决定了我们的房子是用来居住的，而非赚钱和投机的手段。
另一方面，投资购房者也从非理性、投机思维逐步变得更加自信和淡定;系统化的投资理念、市场判断标准、项目筛选原则变得更加完善和成熟。房产投资成为高净值人士用来平衡债务和抵扣公司和个人税收、以房养老、建立教育基金、度假休闲、财富传承的重要手段和工具;房产投资是一门科学，是具有投资门槛且需要培训、学习、时间沉淀和总结的一种技能，而非所有人都可以参与的资本博弈"游戏"。
总结：投资海外房地产、全球资产配置、财富风险分担、抵御通货膨胀、移民海外获得第二身份等等，都是为了建立更加稳健和安全的个人及家庭的财富金字塔;是为了在国内的生意和企业之外建立一个可以风险对冲的离岸资产避风港;和区区一张小国的移民纸而言，建立稳固的、递增的、永续的财产性收入的海外资产规模难道不是更加重要吗？？？为了移民而投资房产的国内投资者不分析那些国家的国情、投资环境、市场环境的综合因素而白白撒钱贡献它国GDP而换来未来无法套现的海外房地产，人家不把你当"猪崽儿"卖才怪呢！